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老旧小区装电梯“上下为难”
2019-12-11 07:00:47   来源:宁夏日报

<p>  宁夏通宇电梯有限公司在政兴苑小区加装电梯。   本报记者 智慧 摄</p>

宁夏通宇电梯有限公司在政兴苑小区加装电梯。本报记者 智慧 摄

<p>  蓝山名邸小区已有单元楼安装了电梯。</p><p>  本报记者 李锦 摄</p>

蓝山名邸小区已有单元楼安装了电梯。记者 李锦 摄

老旧小区装电梯“上下为难”

  编者按:

  今年,银川市将老旧小区加装电梯提上日程,出台鼓励措施、指导意见,促进这一民生工程实施。然而,各小区面临的难题也相似:钱从哪里来?安全能否保障?施工质量由谁监管?无成规可循的流程怎么走?逾期安装如何破解?电力负荷够用吗?所装电梯如何验收?低层与高层住户间矛盾加剧,居民的意见如何统一?林林总总这些问题,让银川市加装电梯之路一波三折。如何让为民办的实事真正便民利民?需要多方智慧,共商良计。

  谁来保证 楼体安全

  “加装电梯是惠民工程,我们也不是不愿意出钱装,关键是考虑整栋楼的安全问题。”日前,银川市金凤区蓝山名邸部分低层住户拨打本报新闻热线18909599990反映,该小区单元楼加装电梯时楼体的主梁被破坏,低层住户权益无法得到保障。

  今年,蓝山名邸被列入银川市第一批加装电梯试点小区。12月5日,记者在该小区看到,小区内安装电梯数量已经达到30余部。

  蓝山名邸小区低层业主李国鹏说,该小区多数安装电梯的单元楼都采取砸梁的方式实现电梯半层入户 。“我们担心这会影响整栋楼的抗震性能。”该小区10号楼低层业主曹鸿魁说,5号楼低层业主陶功甫也提出异议:“平均每个安装电梯的单元都会被砸断2至4根主梁,整栋楼最多会砸掉20多根,楼被砸得如此千疮百孔,还有安全可言吗?”

  在一份金凤区物业管理服务中心针对10号楼四单元出具的论证结果显示:专家同意该单元按图施工,并认为四单元“楼面梁”在加固改造电梯项目中可以拆除,但应在该楼梯间电梯入口顶部加设钢梁,并与框架柱相连。这份论证结果引起蓝山名邸小区一些低层住户质疑:“楼面梁区分主梁和次梁,没有严谨的数据验算和前后数据比对,就出具可以砸梁的论证结果,这是否具有权威性?”

  “根据银川市相关文件中要求,对楼梯层间框架梁进行改造时,需对原有的节点、新增节点、关联构建等进行核算,并满足原设计规范要求,同时对整体结构抗震验算数据与改造后的数据对比,相差在5%以内可改造,大于5%的需要采取可靠的加固措施。”18号楼业主杨女士提出,依照《建筑法》规定,建筑工程开工前,建设单位应当按照建设行政主管部门申请领取施工许可证,涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的,也应该承担相应的法律责任。但电梯施工单位无法向业主出示由住建部门颁发的施工许可证。

  “平层入户比砸梁成本要高,很多高层业主为省钱都愿意选取砸梁施工。”蓝山名邸小区住户李国鹏说,因担心楼体安全,很多低层住户向高层业主提出意见,但低层住户的意见直接被“屏蔽”,权益根本得不到保障。(记者 李锦)

先解难题再装电梯

  近段时间,既有住宅加装电梯成为银川市民关注的焦点。银川市公开发布《关于印发银川市既有住宅加装电梯工作的指导意见(试行)的通知》引起社会广泛关注,也带来既有住宅加装电梯的热潮。

  据悉,《指导意见》自今年5月20日起实施,适用范围为兴庆区、金凤区、西夏区已建成非单一产权住宅。针对社会最关注的费用问题,银川市规定,原则上单台电梯的加装成本控制在每部45万元。为鼓励和推进既有住宅加装电梯工作,2021年12月31日前按照规定加装电梯并验收合格的,银川市政府按每部给予5万元的奖励补贴。随后,为推进此项工作快速实施, 银川市再次出台政策,对在2019年10月1日前按照规定完成土建、加装设备安装的电梯,按照每部15万元的标准给予奖励补贴;对在2019年10月2日至2021年12月31日期间按照规定完成加装电梯并验收合格的,由银川市财政按每部5万元的标准给予补贴之外,市辖三区政府也将根据情况给予补贴。

  政策一经出台,就激发了银川市民的极大热情,截至目前,银川市已签订合同的既有住宅加装电梯306台,其中主体、井道等已完工并具备验收条件的电梯有80多台,目前正在安装的电梯有100多台。

  但随着既有住宅加装电梯“井喷式”实施,各种问题也随之而来,如何避免呢?

  宁夏瀛智律师事务所律师王玲表示,按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:改建、重建建筑物及其附属设施;决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以,加装电梯必将引起利益关系的调整,其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权,加装电梯后,可能会对低层带来采光、通风、噪声等方面影响,他们的诉求理应得到尊重,少数服从多数原则不能滥用于财产权等基本权利的决断。实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿。另外,如三分之二多数同意,另三分之一不同意,这势必会引起纠纷,加装之前必须提前考虑。“我认为加装前应对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等进行一个详细的约定,明确双方权利义务关系,尽最大可能避免矛盾发生。”(记者 杨超)

电梯公司“难言之苦”

  12月6日,宁夏夏贝尔电梯有限公司工程部总经理唐斌说,从今年7月开始实施电梯加装工程开始,他们遇到了几种情况十分影响工程进展。“加装电梯的位置较固定,基础机坑深度一般是2.3米左右,原旧楼设计没有考虑后期安装电梯,基坑挖开后里面有网线电缆、上下水管道、天然气管道等设施,而这些设施我们都是无权移装的,只能一一联系相关单位改装,费用大,占用工期长。”唐斌说,除此之外就是电梯按规定需要专供电源,而老旧小区一般设计是普通家用电源。解决这个问题涉及小区物业、业主、电力单位等多个方面,以及费用由谁支付等问题,一时不容易解决。

  12月5日,银川市金凤区政兴苑19号楼一单元的加装电梯正式投入使用。

  提到加装电梯过程中遇到的困难,宁夏通宇电梯有限公司有关负责人唐红星坦言,在前期准备、中期协调、后期施工等每个环节都会遇到不同问题,其中多方协调沟通最费时费心费力。普通工程中几十台电梯面对一个甲方,现在一台加装电梯需要面对12户甲方,还有物业、供暖供气各相关单位,要做大量的协调工作。“目前最棘手的是钱的问题。一台电梯均价40万元,政府补贴15万元,业主自筹25万元。政府补贴款全款及业主自筹费用的50%均需电梯安装验收完成后到位,所以每台电梯近70%的费用都是公司垫付的,资金压力非常大。”唐红星说。

  唐红星说,目前为止,政府补贴迟迟未到位,因为要拿到政府补贴必须得经过审批局备案,而备案资料需要经过业主、物业、社区反复签字证明。在收齐备案资料的过程中,部分业主不愿意配合,还有部分业主经常出差找不到人,增加备案资料准备的难度,耗费了大量的时间。“审批局备案也有时间限制,我们的工作量非常大。”唐红星说。(记者 智慧)

用电负荷承受压力

  今年10月底,银川市金凤区馨和苑小区17号楼一单元、二单元各加装了一部电梯。馨和苑小区2007年建成时,审批的用电总量确实能够满足1800户居民和64户商网的需求。但馨和苑70多个单元楼今后全部加装电梯,加之小区后期即将建设的8号商业综合楼和9号办公楼也需要装备电梯,用电负荷将大幅增加,远远超出了小区目前的用电总量,需要办理增容。

  小区用电如何办理增容?国网银川供电公司营销部综合室副主任王飞告诉记者,目前小区内的供配电设施产权属于全体业主所有,经业主协商一致后可到供电部门提交增容申请;也可将小区内供配电设施无偿移交给供电部门,移交后由供电部门出资增容,并负责后期的运行维护和故障抢修。

  “我们正会同金凤区物业办以及所在的街道、正丰物业公司一起,进行馨和苑小区供配电设施的接收工作,同时针对正丰房地产目前在建的8号商住楼,我们也给出了相应的优惠政策。”王飞说,目前新建住宅小区在设计初期用电充足,每户核定8至10千瓦,在当日用电高峰期,负荷利用率约达30%,只要电梯用电合理分布,完全可以满足负荷需求。

  今年,我区出台小区配电设施建设及接收相关支持政策,由自治区住房和城乡建设厅牵头组织对非供电企业管理的住宅小区供配电设施资产全部无偿移交供电企业管理。供配电设施由政府投资的,由投资主体负责移交;非政府投资且有业主委员会的,由业主委员会负责移交,无业主委员会的,由前期物业、开发商或有关单位负责移交;无业主委员会、无物业或开发商的小区,由属地人民政府负责移交。

  目前,银川市已有28个小区与国网银川供电公司签订供配电设施无偿移交协议并完成移交手续,500多个小区已完成无偿移交意向书签订,正在进行资产评估。银川市物业服务中心相关负责人建议,针对目前一些小区加装电梯出现的电力增容问题,可参照馨和苑小区用电模式解决。(记者 马忠)

电梯验收期待把关

  银川市老旧小区安装电梯,由于居民不懂专业知识,希望电梯加装工程结束后,政府有关部门能组织由特种设备、设计、土建等方面专家组成的验收小组对所加装的电梯进行验收,出具验收报告,帮助居民把好质量关。

  记者从宁夏电梯业协会了解到,目前电梯的主流形式仍是混凝土式井道设计,该类型的设备通用性强、性能比较稳定。银川市旧楼加装的电梯为钢结构和玻璃幕墙为主的观光电梯。旧楼加装电梯是一项专业系统工程,牵涉到设计部门、建筑施工、监理、消防等相关部门。为了保证质量,宁夏电梯业协会会长王建华建议,业主可选择请第三方监理按照安全技术规范要求对电梯安装过程及土建施工进行监督检验。

  “目前,银川市老旧小区加装的电梯没有一台经过验收。涉及电梯产权归属问题,得有一个产权单位,现在这个产权落实不了。到底这个电梯归谁,归全体业主,业主也不能写七八家、十几家吧。”宁夏电梯业协会会长王建华介绍,旧楼加装的电梯应该在工程竣工验收后才能正常使用,由于加装电梯产权归属不清楚,工程竣工后也没有办法验收。

  宁夏电梯业协会秘书长李涛说,电梯属特种设备,安装过程涉及计划立项、规划审批、房屋安全认证、施工许可、质量技术监督、竣工验收,流程非常复杂。李涛建议,加装电梯可以借助银川市老旧小区改造项目去完成,由政府做招投标,打包进行,将加装电梯列入到改造项目里,以改造老旧小区立项,整体推进。居民只需要一头一尾做两件事:签订安装协议、签字交付使用。另外,现在各部门没有联动负责,对加装电梯施工过程缺乏有效管控是最大的隐患。(记者 陶涛)

【编辑】:杜爱虹
【责任编辑】:李金香
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